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[楼市交流] 涨得有多好,跌得就能有多狠

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发表于 2018-11-24 01:21 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
在“坚决遏制房价上涨” 的号令之下,房价看涨的预期已经开始慢慢冷淡,投资者们的投资热情也随着市场日趋冷淡。热点城市开始库存上升,房价下降。

据住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组142个城市大数据房价中位数显示,与上月相比,2018年9月一线城市房价中位数稳中略升,新一线城市、二线城市及三四线城市轻微下降。

而事实上,除了新一线、二线、三四线城市外,还有一些地方没有被我们的视线覆盖到,那就是更加广袤的县城,无论是行政区划还是经济发展,县域发展一直都是重要的一环。

而广大县城的房价,实际上也在下跌。
 楼主| 发表于 2018-11-24 01:22 来自手机 | 显示全部楼层
01
“两个跌停”不算多,县城房价还有腰斩

我们对于城市有一二三四线城市之分,而实际上,县城也有自己的“鄙视链”,尤其是在房价的表现上也尤为明显。

▌站在顶端的是享受区位优势最为明显的地方,通常充当的就是大城市的卫星城或者说叫做“睡城”的县城,甚至如果地理位置优越的话,都不必一定是在所在县的城区。

这类县城的代表就是河北省的三河市(县级市本质上还是县级),当然我们更多对于这个县城的称呼叫做“燕郊”,而燕郊仅是三河市的一个下辖镇,并非三河市的政府驻地。但是我们知道,燕郊的房价一直就不是跟随其上级的廊坊市甚至河北省,而是跟随的是北京市。

而与此类似的还有与三河合称为“北三县”的香河县和大厂县;还有上海轨道交通11号线能直达的江苏省昆山市;与上海青浦区和金山区相邻的浙江省嘉善县,房价都在与周边的大城市随行就市,恨不能直接向大城市看齐。

▌睡城之外,就是百强县。经济发达地区,购买力自然就不在话下。尤其是在江浙地区,百强县占据了全国的半壁江山,而房价过万的县城更是比比皆是,其房地产市场可以比肩一些三四线城市甚至二线城市。

▌那么最底端呢?虽然这么说可能不太友善,但是绝大部分的县城都是属于不太好分类的“其他县城”,那么自然房价也都是处于一个相对低的位置。

在房地产火热的时候,县城的房价涨幅可以说是阵势不输地级城市,但是在降起价来,也是不遑多让,一些县城房价暴跌40%,这个程度,真的是堪比股市。

就在北京的睡城燕郊镇,其房价可以说是领衔整个河北省,其九月份的房价1.81万,同比下降20.35%,而近一个月的平均房价还在继续下降,目前为1.79万。

燕郊的两个“跌停”真的不算多。

在江苏句容,2017年1月新房均价在6000元/平方米左右,到12月已达到1万元/平方米,仅一年时间就涨了4000元/平方米。在南京的都市圈城市中,句容房价涨幅最大,最高已达到2.3万元/平方米。

但是现在在句容,根据中国房价行情网的数据显示,其均价在1.03万,可以说与其最高峰相比,已经腰斩。

而在全国各地,很多县城都是“涨不动了”,大城市出现的“房子打折出售”的情况,也开始在县城里蔓延,除了燕郊、句容,还有安徽太和、肥西、肥东等地。
 楼主| 发表于 2018-11-24 11:14 来自手机 | 显示全部楼层
02
谁在买空县城?

▌县城的房价是怎样炼成的?

实际上一些县城的发展模式和上一轮的三四线城市的路径是类似的。猫哥也多次强调过棚改对于三四线城市房价的影响作用。

当然县城与城市还是有点区别的,毕竟相对于城市主体,能像燕郊一样走出自己独立行情的县城还在少数,大部分的县城在单价和总价方面都要略低一些。

▌谁在买县城的房子呢?

①随着城镇化的加快,农村人口进城置业成为了一种趋势。那么除了进入“城市”,进入“城镇”也成为一些人的选择,手里的钱有限,那么在城镇安家已经能比在农村的居住条件上升一个层次,这其中不少就属于刚需群体。

②返乡置业。一些进入大城市工作的人群,尤其是进入了一二线城市的人群,碍于所在城市的高房价,通常的选择就是返乡置业。

③纯投资。热点城市的限购区域一般集中于市区,而一些县城通常不在限购的行列之内。在房价上涨的通道内,信贷政策方面相对宽松,持有大量的房子并不难。

涨涨涨、买买买,涨涨、买买,涨、买,跌、咦?
 楼主| 发表于 2018-11-24 11:15 来自手机 | 显示全部楼层
03
涨得有多好,跌得就能有多狠

实际上,县城的房价其实比城市要脆弱的多。

同样是得益于棚改的政策红利和房地产市场的火热效应,但是一旦发生风险,县城一定是比城市更加危险,彼时必然要承受的就是被“房价下跌”支配的恐惧。

棚改红利逐渐消失,2020年的时间节点实际上已经没有那么远了,如今在还没有完全消失的情况下,已经开始提示风险的时候,一线、准一线以及强二线的房地产市场都在跌的情况下,三四线的房地产市场已经开始显现出来的降温,已经开始带动县城的降温。

那么房地产的受欢迎程度上,县城肯定要比其上级城市更早被抛弃。

而在另一方面,抛盘也不一定会带来预想的效果。

县、县级市,其实很大程度上的区别在于人口和经济情况的区别,县以农业人口为主,而县级市则以非农业人口为主,而县升级为市,则还要考核经济总量。

而事实上,随着人口增速的减缓,而人口负增长和老龄化最严重的地区并非大城市,反而是广大县城。那么在抛售的时候,谁来接盘呢?人口的总量和增量的减少,意味着刚需并没有那么强,而炒房的风险你自己意识到了,那么别人恐怕也不傻。

如果风险要出来,那么首先感受到的恐怕就是县城。对于“睡城”而言,有大城市这些每日迁徙的候鸟族托底,对于百强县而言,还有经济基础来托底,那么对于那些广大的“其他县城”而言呢?

当初涨的有多好,那么跌得就能有多恨,涨上天去也会被打回原形。现在已经不是那个一头热就能够扎进去的市场了。
发表于 2018-11-24 11:26 | 显示全部楼层
发表于 2018-11-24 13:28 | 显示全部楼层
 楼主| 发表于 2018-11-24 14:36 来自手机 | 显示全部楼层
恩平是属于睡城还是百强县还是“其他县城”呢
发表于 2018-11-24 19:57 | 显示全部楼层
那么...问题来了,恩平房价什么时候跌?跌多少?
 楼主| 发表于 2018-11-24 21:09 来自手机 | 显示全部楼层
不知所为 发表于 2018-11-24 19:57
那么...问题来了,恩平房价什么时候跌?跌多少?

总之短期已经没涨价的空间了
发表于 2018-11-25 13:51 | 显示全部楼层
反正都是跌的,把你的房子卖给我吧。我帮你止损、唔洗你亏夸多。、等恩平的楼跌到你理想的价钱,你再买回来。你是稳赚的。系卖记得M我。我比联系方式你。
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